小产权房的“一房二卖”现象在城郊和农村地区并不少见，小产权房的交易会引发很多的合同类问题，也因此涌现出一批刑民交叉类案件。特检察官作为国家公诉人和公共利益代表，既要确保刑事追诉的准确性，又要兼顾民事权益的平衡，因此，如何准确而又妥善的办理此类案件，在新的经济形势下对检察官提出了更高的要求。
本文中，笔者将以“薛某某与郭某某的合同纠纷”为例来探讨小产权房中的“一房二卖”在何种情况下涉及合同诈骗罪。2025 年 2 月 15 日，薛某某与郭某某签订房屋买卖合同，合同约定，薛某某在村集体自建的小产权房售价共 42 万元，2025 年 3 月 15 日之前，郭某某给薛某某付 20 万元，4 月 30 日之前郭某某需将剩余房款全部付清，付清后房屋归郭某某所有。如果任何一方违约，则需付守约方总房价 10%的违约金。2025 年 3 月 15 日，薛某某收到郭某某的 20 万元房款，4 月 30 日，郭某某欲给薛某某付剩余房款时，薛某某则拒绝收款并告知郭某某房子不能卖了，给他退款。后经郭某某多次催要，薛某某以各种原因推脱不愿还款，郭某某经多方打听才知薛某某早在跟他签订合同之前就已经将房子全款卖给了也非本村居民的董某某，且自己的房款已被薛某某挥霍。因小产权房无法办理产权证明，所以薛某某所卖房屋实际上属于董某某。郭某某欲告薛某某合同诈骗罪，但当地公安局以本案为经济纠纷为由不予立案。
一、小产权房的定义
小产权房是指在中国城乡二元土地制度下，建立在农村集体土地上，但未经过合法征地程序、未缴纳土地出让金等费用，且无法获得国家颁发的正规不动产权证的房屋。这类房屋的产权存在法律瑕疵，交易和权益保障存在较大风险村民自建房。一般包括 1.农村集体经济组织成员在宅基地上建造的房屋，仅供本村村民居住使用，不可对外买卖;2.村集体开发的小产权房,由村委会或乡镇政府主导，在集体土地上集中建设并出售给非本村居民的住宅，通常以“新农村建设”“合作建房”等名义推广;3.违法建筑,未经任何审批手续，擅自在农用地、宅基地或非建设用地上建造的房屋，属于违章建筑，可能面临强拆。小产权房因为无法办理不动产权证明，如若发生纠纷，在维权方面会有较大难度。但是因为价格低廉，仍然有许多人“明知山有虎，偏向虎山行”。
二、合同的效力认定
在以往的文章中，学者们更为关注的是“合同诈骗罪的成立是否影响合同的效力”，但是，在小产权房买卖过程中，签订的合同违反了国家法律的规定本就为无效合同，在此种情况下，是否影响合同诈骗罪的认定？根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，买受人可主张房屋买卖合同无效，并有权要求赔偿。出卖人出售房屋后又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将已出售房屋交付第三人使用，导致原来的买受人无法取得房屋的，人民法院应当依法认定出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。该司法解释规定的是可以转让的商品房，而本案涉及到是小产权房，郭某某非本村村民，买卖合同违反《土地管理法》关于宅基地身份属性的强制性规定，因此本合同为无效合同，那么是否可以认定薛某某涉嫌合同诈骗罪呢？
首先应该明确的是，合同诈骗可以分为合同行为和诈骗行为两个部分，而这两种行为分属于民法和刑法的评价。简而言之，合同诈骗罪之所以能够成立，不是因为其订立了合同，而是因为其行为本身符合诈骗罪的构成要件，只不过披上了合同的外衣。所以刑法评价的是诈骗行为而非合同，因此，无效合同的订立并不会影响诈骗罪的构成。
其次，从民法角度分析，合同具有相对的独立性，在认定合同的效力时，首先应该从民法层面进行判断。根据《民法典》规定，我国现阶段无效合同的情形只有五种。也就是说，我国在最大程度上维护意思自治订立的合同，除非损害国家利益和公共利益。因此无效合同即使无效，在对其评价时仍然不能否认双方在合同订立时的意思自洽。人民法院在审判无效合同的相关案件时，认定合同无效但仍然不影响支持其他合法诉讼请求，也就是说，不因合同无效而否认该合同引发的其他法律关系。那么，在合同诈骗罪中，也不应该因为合同无效而否认犯罪行为的发生。
最后，笔者认为民事责任和刑事责任是并存关系，也就是说违背民事法律的行为也有可能因触犯刑事法律而构成犯罪，但是不能事先根据民法确定案件事实的性质，而否认了刑法规定的犯罪构成，而是应该在考虑刑法与民法关系的前提下，通过分析犯罪构成而认定案件事实。同理，民事法律行为是否有效也不会当然地受该行为是否涉及犯罪的影响。刑民之间的分界既要明确，又要合理。因此合同的效力与合同诈骗罪成立与否应该分开评价，不可“牵一发而动全身”。
三、作为犯罪处理的判断依据
合同诈骗罪是指行为人以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，通过虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取对他人财物，数额较大的行为。而合同纠纷，是指因合同的生效、履行、变更、终止等行为而引起的纠纷。笔者认为，本案是典型的刑民交叉类案件，到底是属于普通的合同纠纷而由房主承担违约责任还是构成合同诈骗罪应追究刑事责任则需要我们通过一下几个方面进行详细区分。
主观方面是否具有欺骗的故意。本案的特殊性在于，合同的标的物为小产权房，即卖方无权将此房的所有权转让给非本村村民，但是，他不仅出卖，而且出卖给不同的两方。他的主观欺骗故意是否成立？如何判定其成立？毋庸置疑，薛某某在与郭某某签订房屋买卖合同时知晓两个事实，其一是此房产的所有权不能出卖给郭某某这个非本村居民；其二此房产已经被他出卖给董某某，也就是说，不论从哪个方面分析，薛某某均具有隐瞒真相的故意。
是否因欺骗而处分财产。这部分是诈骗罪能否成立的主要构成要件，因此需着重分析。在本案中体现在薛某某的主观故意能否让郭某某处分了财物？从第一个角度分析，薛某某并未隐瞒事实，因为郭某某同样明知他没有购买此房产的资格，双方对这一事实均有明确的认知。而第二部分内容才是薛某某真正隐瞒的事实。但是要考虑到董某某同样没有购买资格，即使薛某某将此房产出卖给董某某，董某某仍然无法获得房产的所有权，因此此房产仍然归薛某某所有，与郭某某签订合同时隐瞒的只是房屋使用权出售给董某某的事实。从正常人的心态角度推知，郭某某想要购买的是房屋的所有权而非使用权，即他是想买房子而非租房子，所以薛某某隐瞒这部分事实并非造成其处分财物的原因。让郭某某处分财物的原因是郭某某明知的事实，即薛某某为房屋的所有人，但此房为小产权房，无法过户给他，所以只能签订房屋转让合同。
欺骗方是否有非法占有的目的。是否具有非法占有的目的，不仅要看当事人的陈述，更重要的是从已知的事实和证据中推知。本案中，薛某某在将房产出售给董某某后，立刻又出售给了郭某某，并且收取郭某某 20 万元房款。事后，郭某某多次催要均拒绝退还，且将房款用于个人挥霍。其一，他隐瞒了房屋已经出售给他人，无法与郭某某继续交易的事实，其二他在郭某某得知真相的多次催要后仍然拒不归还，并将钱财挥霍，可以推知，薛某某想要以不合理的手段占有郭某某的财物，具有非法占有的目的。
有无偿还能力。在民法中，有无偿还能力是纠纷能否解决的一个重要因素，而在刑法中则非如此。但是，合同诈骗属于刑民交叉的案件，这个因素也是我们判定非法占有目的的一个重要辅助。偿还能力有很多种判定方式，但是笔者认为最为可靠的判定方式有两种，第一是收入，第二是资产。收入较为具象化，资产则较为宽泛，笔者所言资产是指本人名下所有的动产以及不动产，并不包括父母名下所有。本案中，薛某某名下仅一套正在居住的房产，且无固定收入，因此薛某某并无偿还能力。
综上，笔者认为，本案并不符合构成合同诈骗罪的因欺骗而处财物，所以只能依据《民法典》按照合同纠纷来解决。郭某某虽为受害者，但是他因为贪图便宜而罔顾风险，所以引发了后续的问题。
四、小结
小产权房的买卖合同效力虽然不影响合同诈骗罪的认定，但是小产权房的交易仍然存在着巨大的风险。此类刑民交叉类案件，如果不符合刑事犯罪的构成要件，可以依据房屋买卖合同，要求追究卖方的违约责任，支付违约金或赔偿损失。我们在处理相关案件时，要注重刑法与民法的关联性，坚持“分而治之”，只有这样，才能高质效的办理好每一个案件。
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[2]吕洁、孙东方.合同诈骗罪中合同效力的认定.人民检察，2016，（18）
[3]王康辉.刑民交叉中涉案合同效力分析——以合同诈骗为例，2019，（2）
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